Klara Matić o gorućem problemu: Prostorni planovi i porezi jednostavno mogu riješiti problem stambene politike u Dubrovniku

S galopirajućim rastom cijena nekretnina rješavanje stambenog pitanja mnogima je postalo nemoguća misija.

Pozabaviti se ovim problemom jako je važno za javne politike čiji cilj bi trebao biti osigurati pristupačno stanovanje. No, čini se kako za ovaj potez treba vremena, ali i znatne hrabrosti od strane političkih aktera. Negativna situacija na tržištu koje iskazuje sve više cijene gurnula je u prvi plan dosad zanemarivane napomene o zapuštenosti javne stambene politike. Mlada ekonomistica Dubrovkinja Klara Matić koja deset godina radi u sektoru nekretnina na području consultinga pozabavila se ovim pitanjem na jedan drugi, znatno jednostavniji način. Upozorila je kako su primjeri Makarske, gdje je zabranjena novogradnja, i Dubrovnika, gdje se najavila zabrana izdavanja dozvola za nove apartmane, populističke i promašene mjere.

‘Borba’ protiv apartmanizacije

„Postoje alati koji su brži, efikasniji, jeftiniji i sveobuhvatniji nego zabrane. Ako ograničimo ponudu tj. novogradnju onda će postojeće nekretnine biti još skuplje i bit će još manje izbora. Također, nisu sve lokacije pogodne za apartmane. Loše je i zabraniti nove apartmane jer tako se sprječava konkurencija i brane stečena prava“, komentirala je Matić naglasivši kako to nisu dobri načini u borbi protiv apartmanizacije.

Matić ističe kako problemi prekomjerne apartmanizacije i nepristupačnog stanovanja nisu specifični samo za Dubrovnik i Hrvatsku nego se javljaju posvuda gdje je razvijen turizam.

„Gradovi se s tim bore na različite načine, ali ovi naši kao da uvijek odaberu najgore moguće, a na raspolaganju su im puno bolji načini poput porezne politike ili provedbe prostornih planova“, precizirala je Matić.

Pojasnila je na koji način se kroz poreze može utjecati na stanje na tržištu.

„Simbolični paušalni porez na apartmane je uveden prije nekoliko desetljeća u doba „zimmer-frei“ turizma, kako bi se smanjilo iznajmljivanje na crno. Kombinacija rasta turizma i porezne oaze kratkoročnog najma je potaknula apartmanizaciju, rast cijena nekretnina te smanjenje ponude dugoročnog najma stanova. Porezna politika najviše „kažnjava“ rad a najmanje rentijerstvo. Primjerice, jedna medicinska sestra kroz poreze, prireze, doprinose i sve ostale namete na rad/plaću, uplati u sustav više nego 10 apartmana u Dubrovniku zajedno. Isto tako, porez na dugoročni najam je značajno viši od poreza na kratkročni najam. Zar nije ispravnije te poreze izjednačiti ili ukinuti porez na dugoročni najam ako to želimo potaknuti? Tako će se obuzdati apartmanizacija, smanjiti rast cijena nekretnina, a ni apartmani neće propasti“, smatra Klara Matić.

Spas u prostornim planovima

Prostorni planovi su, dodaje Matić, još jedan od alata koji bi mogli i trebali regulirati tržište.

„Kod nas se zapravo uopće ne provode prostorni planovi koji su na snazi. Oni jasno označavaju što su područja stambene namjene i koja su pravila gradnje. Ljudi se kod nas zgražaju kada vide na što grad sliči i optužuju investitore, ali zapravo sve je izgrađeno po prostornom planu. Oni su alati kojima reguliramo pravila gradnje i namjenu prostora. Druga je stvar što se unutar stambene zone izdaju dozvole za apartmane što je turistička namjena i to je suprotno onome što je u prostornom planu. Tada dolazimo do apsurdne situacije da u višestambenoj zgradi koja ima stambenu namjenu nemamo niti jedan stan koji je namijenjen stanovanju. Porezna oaza logično privlači i strance koji kupe stan/apartman i daju ga property management agencijama koje onda s tim upravljaju bez da se vlasnik ikad mora pojaviti u gradu. Tako se istiskuje domaće stanovništvo i ljudi koji tu stanuju i strahovito podižu cijene stambenog prostora“, govori Matić.

Ako bismo slijedili prostorne planove, dodaje ova ekonomistica, onda bi to trebalo promijeniti.

„Ponekad me prijatelji pitaju što bi onda ja odlučila da mogu – bi li zabranila u stambenoj zgradi namjenu koja nije stambena? Ako je po prostornom planu namjena nekog prostora pretežito stambena, onda ono što je u zgradi namjenjeno za stambenu namjenu mora i biti u toj funkciji.  Pretvaranje stambenih zona u apartmanske je protiv pravila koja imamo. U prostornim planovima postoje i zone turističke namjene. Jeste li vidjeli neki hotel koji je izgrađen na lokaciji koja je po prostornom planu označena za stambenu namjenu? Ne, to ne postoji jer se ne izdaju dozvole za to, ali kod nas se izdaju dozvole za apartmane u višestambenim zgradama, poslovnim prostorima, u garažama pa čak i u kapelicama“, kazuje Klara Matić.

Većina je stambena namjena

Ističe kako bi upravo primjena prostornih planova bio pravi potez, a ne populistički poput nekih najavljivanih.

„Te zgrade su napravljene legalno, ali u tom trenu su izgrađene kao stambene, a ne turističke. Veliki dio Dubrovnika je predviđen za stambenu namjenu samo što se to u praksi ne provodi i to je u koliziji s prostornim planovima“, smatra Matić.

Ona smatra kako se balans može postići kroz promjenu porezne politike.

„Smanjenje poreznog opterećenja na rad omogućilo bi veću kreditnu sposobnost građana pa bi imali više raspoloživog dohotka da riješe svoje stambeno pitanje. Najbrža mjera bi bila da se poveća porez koji se plaća kao paušalni za apartmane (na istu stopu kao što plaćaju hoteli) a da se istovremeno ukine ili smanji porez na dugoročni najam stanova (za stambenu namjenu). Ovakva promjena oporezivanja apartmana bi od „petka do ponedjeljka“ značajan dio apartmana vratila u dugoročan najam“, mišljenje je ekonomistice Klare Matić koja s arhitektom Markom Dabrovićem iz poznatog studija 3LHD, radi na analizi tržišta nekretnina u Dubrovniku koju planiraju predstaviti u prvoj polovici ove godine.

Ovaj tekst je sufinanciran sredstvima Fonda za poticanje pluralizma i raznovrsnosti elektroničkih medija