Split o povoljnoj stanogradnji može učiti na dubrovačkom primjeru: Pitanje je volje, a ne cijene!

Splitska Stano-uprava izradila je projekt gradnje stanova za najam baš tako da pokaže da ih je najbolje ne graditi. Najamnina za 50 kvadrata na Brdima u ulici bez nogostupa bila bi 853 eura mjesečno, dok je u preskupom Dubrovniku 130 eura mjesečno. Očito je pitanje volje, a ne cijene.

Je li Grad Split odustao od gradnje stanova za povoljni najam i priuštivo stanovanje – na radost građevinskih poduzetnika koji nabijaju cijene stambenih kvadrata?

Piše: Sandi Vidulić/Slobodna Dalmacija

Nedavno je održana tematska sjednica Gradskog vijeća o mjerama za pomoć mladim obiteljima, poduzetnicima, umirovljenicima i socijali. No, najviše pažnje izazvala je izjava Ivice Puljka, za koju su kasnije iz Grada rekli da je krivo prenesena, kako je Grad odustao od gradnje jeftinih stanova.

Otvorili smo “Pripremne materijale za tematsku sjednicu” gdje stoji da je Stano-uprava izračunala kako bi se na potpuno komunalno opremljenoj parceli veličine 2500 četvornih metara moglo izgraditi 50 stanova, veličine 50 četvornih metara. Trošak bi bio nešto manji od 7,7 milijuna eura. Povrat investicije je procijenjena na 30 godina, radi čega je izračunato da bi valjalo plaćati 853 eura za mjesečni najam.

Prošli put su nam iz Ureda Grada odgovorili da je lokacija za koju je Stano-uprava izvela kalkulaciju u Sarajevskoj ulici. Inače, ta lokacija se nalazi u neposrednoj blizini ulaza u željeznički tunel na Brdima i uz ulicu koja nema nogostupa. No, po izračunu Stanouprave, u 30 godina trebalo bi ukupno platiti nešto više od 300 tisuća eura najma za stan od 50 kvadrata na neatraktivnoj lokaciji. Iz Stano-uprave su još dodali kako je “izračun rađen prije šest mjeseci uz trošak kamata od 3,5 posto, što je po sadašnjim tržišnim uvjetima upitno jer su i kamate i troškovi izgradnje rasli u proteklom periodu”. Dakle, najam bi, po njima, mogao biti još i skuplji od 853 eura za pogled na vlakove i na bespravnu gradnju koja je u međuvremenu legalizirana.

-Iz ove simulacije razvidno je da je kalkulacijom dobivena cijena najma veća od trenutne tržišne cijene najma, što znači da ovakav model izgradnje u ovom trenutku nije prihvatljiv – zaključuje se u materijalima za Gradsko vijeće i dodaje kako stanogradnja vlastitim sredstvima iziskuje ogromne troškove za jedinice lokalne samouprave, zbog čega se predlaže da država pomogne.

I manji su uspjeli

Sve skupa, izgleda kao da se Stano-uprava jednostavno htjela izvući od gradnje jeftinih stanova, iako su za projektiranje i gradnju stanova registrirani po odluci Puljka. Ili se možda radi o tome da Grad ne želi konkurirati privatnicima koji grade skupe tržišne stanove?

No, mnogi drugi gradovi u nas, unatoč tome što uglavnom nemaju velike proračune, nastoje na razne načine pomoći rješavanju stambenog zbrinjavanja mladih obitelji i tako popraviti svoje demografsku sliku. Neki gradovi besplatno daju gradska zemljišta za izgradnju obiteljskih kuća, komunalno opremaju parcele za POS, sufinanciraju kupnju prve nekretnine ili dogradnju postojeće, oslobađaju komunalne naknade ili sufinanciraju najam mladim obiteljima. Primjerice Grad Dubrovnik je razvio model “Dubrovačke stanogradnje”. Upitali smo ih kako se kod njih kreću cijene dugoročnih najmova za mlade obitelji.

-Grad Dubrovnik je prva jedinica lokalne samouprave koja je razvila vlastiti model stambenog zbrinjavanja za svoje građane, pod zajedničkim nazivom Dubrovačka stanogradnja. U fokusu su mladi i mlade obitelji, kako bi im se pomoglo prilikom rješavanja stambenog pitanja na skupom dubrovačkom tržištu nekretnina. Jedan od modela je izgradnja stanova i davanje u dugoročni najam pod povoljnim uvjetima. Prva 43 stana za mlade izgrađena su u gradskom naselju Mokošica, a potom su kroz javni natječaj, prema unaprijed definiranim kriterijima i na osnovi javnog poziva, dodijeljena mladim dubrovačkim obiteljima na rok od 10 godina – objašnjavaju iz Dubrovnika.

-Cijena najma iznosi 2,65 eura po metru četvornom (20 kuna) mjesečno. To je oko 130 eura mjesečno za stan od 50 kvadrata, a što je za dubrovačke prilike vrlo povoljna cijena – odgovorila nam je glasnogovornica Grada Dubrovnika.

Postavlja pitanje – kako je za Dubrovnik prihvatljiv model gradnje s povoljnim najmom, a za Split nije?

Mokošica jeftinija od Brda

U Dubrovniku naplaćuju mjesečni najam 130 eura za stan od 50 kvadrata, a u Splitu odustaju od pomisli na najamnu stanogradnju koju bi financirao Grad. Kažu da bi mjesečni najam trebao biti 853 eura da si se Gradu isplatila investicija, ali da to nije prihvatljivo jer je više od tržišne cijene najma. Dakle, ispada kako bi čak 6,5 puta više trebalo platiti gradske najamne stanove na Brdima nego na dubrovačkoj Mokošici da bi se Banovini isplatila takva gradnja?!
Spasonosna alternativa koju Puljak želi u suradnji s gradonačelnicima Rijeke, Osijeka i Zagreba predložiti Vladi RH je da se uspostavi državni fond za sufinanciranje stanogradnje. I da se donese zakon kojim bi se omogućilo osnivanje fonda jedinica lokalne samouprave za dugoročno financiranje stanogradnje. Spominje se i pomoć u opremanju komunalno deficitarnog zemljišta u vlasništvu jedinica lokalne samouprave.

Nije jasno po čemu je ovo bolje od POS-a, koji je daleko jeftiniji od kalkulacije koju je izračunala Stano-uprava, a izgleda da je Grad odustao od tog modela? Također, postoje već sad zakonske mogućnosti koje se ne koriste. A tih mogućnosti je bio svjestan i Puljak kad je na izborima najavljivao povoljnu stanogradnju.

-Neki od mehanizama koji su na raspolaganju gradonačelniku su ustupanje gradskog zemljišta, smanjivanje ili odricanje od komunalne naknade, financijske garancije i pomoć grafske administracije i gradskih tvrtki u izradi projekata za moderne oblike financiranja – ovako je Ivica Puljak govorio u izbornom programu. No, sada traži izmjene zakona da bi omogućio povoljnije stanovanje.

Državni fond

Ideja da se uspostavi državni fond u kombinaciji s jedinicama lokalne samouprave za financiranje povoljne stanogradnje ima osnove utoliko što su jedini i drugi uglavnom tko zna na što spiskali novac od otkupa stanova koji su bili u društvenom vlasništvu. Stoga država i gradovi imaju moralnu obvezu novac uložiti za zbrinjavanje onih kojima je sada stan potreban kako je bio naložio Zakon o otkupu stanova. Također, moguće je od Europske investicijske banke dobiti povoljne kredite za priuštivu stanogradnju. Međutim, Puljak nije uvrstio gradnju povoljnih stanova u kredit od 150 milijuna eura. Dapače, gradske vlast nije pokrenula ishođenje građevinskih dozvola za Korešnicu kao što to radi za Žnjan. Pitanje je čemu ulaganje u nove vrtiće i proširenje škola, hoće li to biti objekti za one koji mogu platiti skupe stanove koji se grade po Splitu? I koliko su takve investicije potrebne za odljev stanovništva kojem Grad ne osigurava povoljnije stanovanje? Naime, s obzirom na odlazak mladih iz grada, uskoro će biti dovoljno mjesta u sadašnjim školama i vrtićima.

Iz Grada tvrde da su i daje za gradnju oko 1100 stanova na Korešnici, ali iz dokumenata se vidi kako se partneri, Ministarstvo hrvatskih branitelja, Ministarstvo unutarnjih poslova, Ministarstvo obrane i Ministarstvo znanosti, nisu odlučili financirati gradnju, već bi samo kupili gotove stanove. Grad se već pet godina, nakon što je 2018. Vlada odlučila darovati zemljište, nije odlučio po kojem bi modelu gradio. A nema ni novaca. Kao ni zemljište. Jer Grad nije izradio listu prvenstva za stanove, što Ministarstvo graditeljstva prostornog uređenja i državne imovine postavlja kao uvjet za prijenos vlasništva.

Mješovite prenamjene

Unatoč svemu, u materijalima koji su bili izrađeni za Gradsko vijeće spominje se da bi se povoljna stanogradnja proširila na druga područja grada tako da se poslovne i proizvodne zone prenamijene u mješovitu namjenu i da se povećavaju prostorni pokazatelji (veća izgradnja). U dokumentu koji je bio na prošlom Gradskom vijeću spominje se da se s ciljem iznalaženja novih lokacija za stanove za priuštivo stanovanje analizira važeća prostornoplanska dokumentacija, kao i definiranje “benefita za investitore” koji bi gradili priuštivo stanovanje. Prošli put smo postavili upit Gradu o kakvim je benefitima riječ, a rečeno je samo da se razmatra proširenje modela priuštivog stanovanja s raznim oblicima poslovno-tehničke suradnje s privatnim poduzetnicima kako bi što više građana zadovoljilo stambene potrebe. Znače li “benefiti za investitore dovođenje građevinskog lobija u prostore gdje on po sadašnjem GUP ne može graditi stanove?