Predsjednik udruge iznajmljivača upozorava: Frankovićevih deset amandmana moglo bi ozbiljno ugroziti male iznajmljivače

U Hrvatskom saboru se raspravljalo o konačnom prijedlogu Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, kojim Ministarstvo turizma najavljuje uvođenje reda u sustav turističkog smještaja, zaštitu zakonitih iznajmljivača i daljnje uređenje turističkog tržišta. Ministar turizma Tonči Glavina poručio je kako novi zakon nije zakon zabrana, nego zakon reda, odgovornosti i kvalitete, istaknuvši da je cilj stvoriti pravedniji sustav i omogućiti iznajmljivačima dovoljno vremena za prilagodbu novim pravilima.

Među važnijim izmjenama izdvojio je produljenje važenja privremenih rješenja za pružanje ugostiteljskih usluga do 31. prosinca 2030. godine te odgodu primjene odredbi o registracijskim brojevima smještajnih jedinica i razmjeni podataka s internetskim platformama do 1. svibnja 2027. godine. Glavina je pritom istaknuo i rezultate dosadašnjih reformskih mjera, navodeći kako je od početka 2025. godine zabilježen rast broja ugovora o dugoročnom najmu za više od 30 posto.

Raspravu su, međutim, obilježili i amandmani dubrovačkog gradonačelnika i saborskog zastupnika Mata Frankovića, koji je na konačni prijedlog Zakona podnio čak deset amandmana, predlažući dodatno postrožavanje uvjeta za obavljanje djelatnosti turističkog najma.

Franković, među ostalim, traži strože provjere namjene prostora u kojima se pruža turistički smještaj, razlikovanje iznajmljivanja dijela vlastitog stana od komercijalnog iznajmljivanja cijele stambene jedinice te detaljniju evidenciju smještajnih kapaciteta. Njegovi prijedlozi uključuju i provjeru stvarnog stanovanja na adresi objekta, pri čemu sama prijava prebivališta ne bi bila dovoljna, kao i obvezu dokazivanja da je turistički najam u određenom prostoru dopušten prema propisima o prostornom uređenju i gradnji.

Upravo su ti prijedlozi izazvali ozbiljne reakcije među predstavnicima privatnih iznajmljivača. Predsjednik najveće nacionalne udruge malih iznajmljivača SMOi Vedran Tomić smatra da bi pojedini Frankovićevi amandmani mogli dovesti do drastičnog ograničavanja prava vlasnika nekretnina i dodatnog otežavanja poslovanja malih iznajmljivača.

„Najsporniji je prijedlog kojim se želi uvesti obveza prenamjene nekretnine”, ističe Tomić, objašnjavajući kako bi se, prema njegovu razumijevanju Frankovićevih amandmana, od vlasnika koji iznajmljuju apartman, sobu ili kuću u kojoj ne žive na istoj adresi mogla zahtijevati prenamjena stambenog prostora u poslovni.

Pritom bi se, kaže, prebivalište prestalo promatrati kao puka administrativna prijava, nego bi se provjeravalo stanuje li vlasnik doista na adresi nekretnine koju iznajmljuje.

„Nisam siguran kako bi se to u stvarnosti uopće moglo provjeravati. Ako imate apartman u zgradi ili objektu u kojem ne živite, morali biste izvršiti prenamjenu. Pretpostavljam da je riječ o prenamjeni iz stambenog u poslovni prostor, za što bi trebalo ishoditi novo rješenje nadležnog upravnog odjela i zadovoljiti niz uvjeta”, pojašnjava Tomić.

Upozorava i na posljedice takvog rješenja za fizičke osobe koje se bave iznajmljivanjem. Naime, ako bi prostor morao biti prenamijenjen u poslovni, iznajmljivači više ne bi mogli obavljati djelatnost kao fizičke osobe, nego bi morali otvoriti obrt ili tvrtku, budući da fizičke osobe ne mogu kategorizirati poslovni prostor.

Posebno problematičnim smatra i mogućnost da se takva obveza odnosi na objekte koji se prema propisima smatraju stambenim zgradama, čak i kada je riječ o obiteljskim kućama s jednim vlasnikom. Kako objašnjava, kuća s četiri ili više stambenih jedinica smatra se stambenom zgradom, pa bi se nova pravila mogla odnositi i na vlasnike koji u takvim objektima imaju vlastiti stan i dodatne apartmane za turistički najam.

Drugi veliki problem Tomić vidi u prijenosu rješenja o kategorizaciji na drugu osobu. Naime, u destinacijama u kojima su već dosegnute propisane kvote za turistički smještaj, zahtjev za prijenosom postojećeg rješenja na novu osobu mogao bi se tretirati kao zahtjev za potpuno novu kategorizaciju.

„Ako na nekom području već postoji prevelik broj apartmana, a nositelj djelatnosti umre ili iz bilo kojeg razloga prestane obavljati djelatnost, zahtjev za prijenos na drugu osobu računao bi se kao da se traži nova kategorizacija. Drugim riječima, takav prijenos više ne bi bio moguć”, upozorava Tomić.

Dodaje kako bi se takvo ograničenje moglo odnositi na velik broj vlasnika, osobito u Dubrovniku, gdje su kvote za turistički smještaj u pojedinim dijelovima grada već dosegnute.

Tomić smatra da je cijela reforma usmjerena protiv fizičkih osoba koje se bave turističkim iznajmljivanjem, dok se istodobno potiču drugi oblici smještaja, poput hotela i kampova.

„Cijela je reforma zadiranje u pravo privatnog vlasništva. Ona zapravo nema veze ni s gužvama u turističkim destinacijama ni s priuštivim stanovanjem. Njezin je cilj smanjenje broja kreveta u privatnom smještaju”, smatra predsjednik SMOi-ja.

Osvrnuo se i na argument koji se često ističe u raspravama o novim zakonskim ograničenjima, a to je potreba da se stanovi vrate na tržište dugoročnog najma i učine dostupnijima mladim obiteljima.

Prema njegovu mišljenju, nije prihvatljivo da se problem nedostupnosti stanovanja rješava ograničavanjem prava drugih vlasnika nekretnina.

„Ljudi mogu imati više nekretnina i to je potpuno legitimno, naravno, ako su ih pošteno stekli. Nije u redu da se problemi jednog dijela građana sa stanovanjem rješavaju na račun drugih građana i njihovih nekretnina”, kaže Tomić.

Pritom upozorava i na mogućnost da bi ograničavanje turističkog najma moglo dovesti do prodaje dijela nekretnina, ali ne nužno i do njihova stavljanja na raspolaganje mladim hrvatskim obiteljima.

„Ako netko prestane iznajmljivati nekretninu za kratkoročni najam i bude prisiljen prodati je, takve atraktivne apartmane zasigurno neće kupovati mlade hrvatske obitelji, nego bogati strani kupci i investitori. Riječ je o vrijednim nekretninama i nitko ih neće prodavati ispod cijene. Kupit će ih onaj tko ima najveću financijsku moć, a ne nužno netko tko ima problem s kupnjom prve nekretnine”, ističe.

Tomić smatra da problem priuštivog stanovanja može rješavati isključivo država vlastitim stambenim politikama i sredstvima, a ne ograničavanjem prava privatnih vlasnika.

Najavljuje i da će udruga nastaviti s aktivnostima protiv zakonskih rješenja koja smatra štetnima za male iznajmljivače. Podsjeća kako su već organizirali prosvjede te najavljuje da bi ih moglo biti i ubuduće.

„Ako se ljudima na ovaj način ograniči korištenje i raspolaganje njihovim vlasništvom, zasigurno će se žaliti i pokretati upravne sporove. Ako hrvatski sudovi odbiju takve tužbe, obratit ćemo se i europskim sudovima, kolektivno i pojedinačno”, poručuje Tomić.

Kao posebno nelogičnu ističe činjenicu da se, prema njegovu mišljenju, turistički najam tretira drukčije od drugih djelatnosti koje se mogu obavljati u stambenim prostorima.

„Kao pravnik, u vlastitom stanu mogu imati odvjetnički ured. To mi nitko ne brani i za to mi nije potrebna ničija suglasnost. S druge strane, za iznajmljivanje apartmana uvode se ograničenja, iako se u oba slučaja prostor izuzima iz stambenog fonda. Smatram da je i iznajmljivanje tiha i mirna djelatnost”, objašnjava.

Zaključno, Tomić smatra da se kratkoročni najam ne bi smio poistovjećivati s promjenom namjene stana jer se i u tom slučaju prostor koristi za boravak ljudi.

„Razlika između kratkoročnog i dugoročnog najma samo je u broju dana. U apartmanu i dalje borave ljudi, stanuju i žive. Kratkoročni najam ne znači promjenu namjene stana. To je i dalje stanovanje, samo na kraće razdoblje”, zaključuje Tomić.