Kazne do 30.000 eura: Kraj nelegalnim agencijama i krađi oglasa nekretnina

Novi zakon o posredovanju nekretninama zabranjuje agencijama da naplaćuju proviziju od kupaca koji s njima nisu sklopili pisani ugovor. Nacrt je na javnom savjetovanju, a promjene bi mogle početi vrijediti već u prvom dijelu 2026. godine.

Najveća promjena za kupce je jasna zabrana. Agencija ne smije naplatiti proviziju od osobe koja nije s njom potpisala ugovor o posredovanju. To znači da ako vidite oglas agencije, kontaktirate ih i razgledate nekretninu, ali niste ništa potpisali, ne mogu vam naplatiti proviziju čak ni ako kupite tu nekretninu.

Nema više „dodatnih usluga“

Provizija se ubuduće može naplatiti tek nakon što se potpiše kupoprodajni ugovor, ne prije toga. Zabranjena je praksa naplate unaprijed ili prije sklapanja predugovora. Agencija može naplatiti proviziju od prodavatelja, kupca, najmodavca ili najmoprimca, ali samo ako je s tom osobom potpisala ugovor gdje piše kolika je provizija.

Svi dodatni troškovi poput fotografiranja, izrade virtualnih tura ili pravne pomoći mora unaprijed pisati u ugovoru. Mora biti precizno napisano tko plaća te troškove i koliko iznose. Nije dovoljno reći “dodatne usluge po dogovoru”, svaki trošak mora imati točnu cifru ili način obračuna.

Agencije više neće smjeti oglašavati nekretnine ako nisu s vlasnikom potpisale ugovor o posredovanju. Ta zabrana rješava raširenu praksu krađe oglasa. Nelegalne, ali i neke legalne agencije su jednostavno preuzimale tuđe oglase s portala i prodavale te nekretnine kao da imaju potpisan ugovor s vlasnikom. Vlasnik bi tek kasnije saznao da mu je netko oglašavao nekretninu, a ponekad bi ga ta ista agencija naplatila za proviziju iako nikad nisu ni razgovarali.

Agenti mogu legalno raditi samo ako su zaposleni kod registrirane agencije. Samostalni “agenti” bez agencije koji nude usluge posredovanja bit će nelegalni.

Svaka agencija mora imati osiguranje koje pokriva štetu od minimalno stotinu tisuća eura ako nešto zabrlja. To štiti kupce i prodavatelje ako agencija napravi grešku ili naprave štetu. Po sadašnjem zakonu, najmanje osiguranje je oko dvadeset šest tisuća eura, što je očito bilo premalo.

Kako provjeriti je li agencija legalna

Hrvatska gospodarska komora vodi javni registar svih posrednika u prometu nekretnina koji je dostupan online. Građani mogu provjeriti je li agencija upisana i ima li važeću licencu Ministarstva gospodarstva. U registru je trenutno upisano gotovo tisuću devetsto agencija i nešto manje od pet tisuća agenata.

Prije bilo kakvog potpisivanja ugovora vrijedi provjeriti je li agencija u registru i pitati za broj upisa. Mora pisati na vidljivom mjestu u poslovnici koliko iznosi provizija, što je u njoj uključeno i tko je plaća.

Novi zakon donosi i strože kazne za nelegalne posrednike. Agencija koja radi bez dozvole može platiti kaznu od sedam do 30 tisuća eura, a odgovorna osoba dodatnih tisuću do četiri tisuće eura. Za oglašavanje nekretnina bez ugovora s vlasnikom kazna je od dvije do pet tisuća eura.

Nacrt zakona građani još mogu komentirati na portalu e-Savjetovanja. Ako promjene prođu kako su predložene, nova pravila će početi vrijediti tijekom 2026. godine, a postojeće agencije imat će rok da se prilagode.