Država promijenila pravila igre: Mladima iz DNŽ povrat poreza sad izgleda potpuno drukčije

Ekonomski institut iz Zagreba objavio je novu tablicu prosječnih cijena stanova za 2026. godinu, a Dubrovnik sa 3.940 eura po kvadratu ostaje među najskupljim gradovima u Hrvatskoj, odmah uz Opatiju koja ga za dlaku prestižu s 3.975 eura. No, za mlade obitelji koje žele kupiti prvi stan pitanje nije koliko košta Dubrovnik na papiru, nego mogu li uopće ostvariti povrat poreza po tim cijenama.

Podsjetimo, država mladima do 45 godina vraća 50 posto PDV-a pri kupnji novogradnje, odnosno cjelokupni porez na promet nekretninama pri kupnji rabljenog stana. No, uvjet je da cijena kupljene nekretnine bez PDV-a ne smije premašiti 150 posto lokalne prosječne cijene. Ako je iznad toga, mlada obitelj ne može ostvariti povrat, a riječ je o prilično velikim ciframa.

Dubrovnik: Službeno 3.940 eura, stvarno i dvostruko više

S prosječnom cijenom od 3.940 eura, maksimalni prag za Dubrovnik iznosi 5.910 eura po kvadratu bez PDV-a. Na prvi pogled zvuči izdašno, ali dubrovačko tržište nekretnina je priča za sebe. Prema podacima s oglasnika, novogradnja na traženijim lokacijama poput Lapada ili Solituda dostiže i 7.000 eura po kvadratu s PDV-om, što je bez PDV-a 5.600 eura, što još uvijek prolazi. No, luksuznije novogradnje s pogledom na more lako prelaze i prag od 5.910 eura bez PDV-a.

Važna promjena za ovu godinu je i to što je Ekonomski institut potpuno napustio dosadašnji model izračuna. Prošle godine je za općine bez dovoljno transakcija koristio županijski prosjek, pa je većina otočnih i manjih općina u DNŽ imala identičnu prosječnu cijenu od 2.080 eura. To je bilo nerealno jer stan na Korčuli sasvim sigurno ne košta isto kao u Zažablju.

Novi model koristi demografske, ekonomske i prostorne podatke te metode strojnog učenja, pa su cijene sada diferencirane. Korčula je na 2.260 eura, Orebić na 2.008, a Zažablje na samo 960 eura, što je puno realnija slika.

Dvije županije u jednoj

Tablica novih cijena ujedno i jasno pokazuje koliko je naša županija raznovrsna. Razlika između Dubrovnika (3.940 €) i Zažablja (960 €) iznosi gotovo 3.000 eura po kvadratu. To je zapravo razlog zašto je stara metodologija sa županijskim prosjekom bila potpuno neadekvatna, jer kako jednu cijenu primijeniti na županiju u kojoj kvadrat košta od 960 do gotovo 4.000 eura?

Za mlade obitelji u neretvanskom zaleđu situacija je povoljnija. U Metkoviću s maksimalnim pragom od 2.136 eura, u Pločama s 2.676 eura i u Opuzenu s 2.109 eura, većina kupnji na tržištu trebala bi proći.

Kako funkcionira povrat poreza?

Pravo na povrat imaju svi hrvatski državljani mlađi od 45 godina koji kupuju prvu nekretninu. Ugovor o kupoprodaji mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. godine, a zahtjev se podnosi APN-u u roku od 24 mjeseca.

Kod novogradnje kupljene od pravne osobe država vraća 50 posto plaćenog PDV-a. Kod rabljenog stana kupljenog od fizičke osobe vraća se cjelokupni porez na promet nekretninama od tri posto.

Propisana kvadratura za stanove iznosi 50 kvadrata za jednu osobu, s povećanjem od 15 kvadrata za drugu i treću te po 10 za svakog dodatnog člana obitelji. Stan smije biti do 50 posto veći od propisane kvadrature, ali se povrat tada obračunava samo za propisanu veličinu. Za obiteljske kuće propisane kvadrature uvećane su za 50 posto.

Obavezna je prijava prebivališta na adresi kupljene nekretnine i boravak u njoj najmanje pet godina, inače se cjelokupna potpora mora vratiti.

Nove prosječne cijene primjenjuju se na ugovore sklopljene u 2026. godini. Za ugovore iz 2025. i dalje vrijedi prošlogodišnja tablica. Sve cijene i kalkulator za izračun potpore dostupni su na stranicama APN-a (apn.hr).

 

Kompletna tablica za Dubrovačko-neretvansku županiju

Dubrovnik i okolica:

• Dubrovnik: 3.940 €/m² (maksimalno 5.910 €/m²) – prije 3.628 €/m²
• Župa Dubrovačka: 2.803 €/m² (maksimalno 4.205 €/m²)
• Konavle: 2.386 €/m² (maksimalno 3.579 €/m²) – prije 2.707 €/m²

Pelješac i otoci:

• Korčula: 2.260 €/m² (maksimalno 3.390 €/m²)
• Ston: 2.260 €/m² (maksimalno 3.390 €/m²)
• Blato: 2.254 €/m² (maksimalno 3.381 €/m²)
• Orebić: 2.008 €/m² (maksimalno 3.012 €/m²) – prije 2.138 €/m²
• Lumbarda: 1.948 €/m² (maksimalno 2.922 €/m²)
• Smokvica: 1.948 €/m² (maksimalno 2.922 €/m²)
• Trpanj: 1.948 €/m² (maksimalno 2.922 €/m²)
• Mljet: 1.948 €/m² (maksimalno 2.922 €/m²)
• Lastovo: 2.254 €/m² (maksimalno 3.381 €/m²)
• Dubrovačko primorje: 2.254 €/m² (maksimalno 3.381 €/m²)
• Janjina: 1.339 €/m² (maksimalno 2.009 €/m²)
• Vela Luka: 1.728 €/m² (maksimalno 2.592 €/m²)

Neretvansko zaleđe:

• Ploče: 1.784 €/m² (maksimalno 2.676 €/m²) – prije 1.487 €/m²
• Metković: 1.424 €/m² (maksimalno 2.136 €/m²) – prije 1.440 €/m²
• Opuzen: 1.406 €/m² (maksimalno 2.109 €/m²)
• Slivno: 1.728 €/m² (maksimalno 2.592 €/m²)
• Kula Norinska: 1.045 €/m² (maksimalno 1.568 €/m²)
• Pojezerje: 1.045 €/m² (maksimalno 1.568 €/m²)
• Zažablje: 960 €/m² (maksimalno 1.440 €/m²)