DOBRO PROMISLITE Planirate graditi kuću? Provjerili smo isplati li se pričekati sljedeću godinu

Planirate li graditi obiteljsku kuću do 400 četvornih metara, od početka sljedeće godine moći ćete brže ishoditi građevinsku dozvolu jer će vam trebati samo idejni projekt. Glavni projekt s detaljnim rješenjima i dalje će biti potreban, ali tek nakon što dobijete dozvolu i prije početka gradnje.

Novi Zakon o gradnji, koji je donedavno bio u javnom savjetovanju, trebao bi ubrzati birokratske postupke za male kuće i smanjiti troškove stručnog nadzora. Promjena se ne odnosi na kuće s tri ili više stanova koje ostaju u kategoriji višestambenih zgrada sa složenijim postupcima.

Što se mijenja za vlasnike malih kuća

Manje složena zgrada je kuća stambene namjene s najviše dva stana čija ukupna građevinska površina ne prelazi 400 četvornih metara. U tu kategoriju spadaju i poljoprivredne zgrade do 600 četvornih metara. Većina obiteljskih kuća ulazi u ovu kategoriju. Kuća s jednim stanom i mansardom ili kuća s dva odvojena stana za roditelje i djecu smatraju se manje složenom zgradom ako nije veća od 400 četvornih metara.

Dosad je za dobivanje građevinske dozvole bio potreban kompletan glavni projekt s detaljnim elaboratima. Novi zakon dijeli postupak u dvije faze. Za ishođenje građevinske dozvole dovoljan je idejni projekt koji sadrži osnovna oblikovna i tehnička rješenja te smještaj zgrade na zemljištu. Idejni projekt može biti gotov za nekoliko tjedana i jeftiniji je od glavnog projekta.

Međutim, prije početka gradnje morate ishoditi glavni projekt koji razrađuje sve tehničke detalje. Glavni projekt mora biti u skladu s idejnim projektom iz građevinske dozvole. Praktično to znači da brže dolazite do dozvole, ali ne možete početi graditi dok nemate glavni projekt. Ukupni trošak projektiranja ostaje sličan, samo se postupak dijeli u dvije faze.

Uz zahtjev za građevinsku dozvolu prilaže se idejni projekt, dokaz pravnog interesa za zemljište, dokaz o prijenosu dijela zemljišta općini ako takva dužnost postoji, te popis stambenih jedinica. Ne trebaju se prilagati izvješća o kontroli projekta niti druge složene dokumentacije koje se traže za veće zgrade. Projektant samostalno pribavlja uvjete priključenja za struju, vodu i kanalizaciju te posebne uvjete zaštite kulturnih dobara ako se kuća nalazi u zoni zaštite. Građani više ne moraju sami trčati po uredima.

Do sada je stručni nadzor bio obavezan za sve radove na gradnji kuće od temelja do završnih radova. Novi zakon propisuje da se za manje složenu zgradu nadzor provodi samo za mehaničku otpornost i stabilnost. Nadzorni inženjer pregledava stabilnost tla, armaturu i oplatu prije betoniranja te odobrava daljnje izvođenje konstrukcijskih radova. Krovište, fasadu, instalacije i završne radove izvođač može raditi bez prisutnosti nadzornog inženjera. To smanjuje troškove nadzora i olakšava organizaciju gradilišta.

Tehnički pregled za manje složenu zgradu provodi se radi utvrđivanja je li zgrada izgrađena u skladu s dozvolom i idejnim projektom u pogledu smještaja, vanjskih dimenzija i namjene. Ne provodi se detaljno ispitivanje svih temeljnih zahtjeva kao kod većih objekata. Na tehnički pregled poziva se samo investitor, ne i javnopravna tijela. Izvođač nije dužan izraditi plan održavanja zgrade, što je obaveza za veće objekte.

Po novom ili po starom?

Kuća mora biti u skladu s prostornim planom i lokacijskim uvjetima. Ako prostorni plan ne dozvoljava gradnju na određenoj lokaciji, olakšani postupci to neće promijeniti. Potrebna je građevinska dozvola prije početka gradnje, a početak bez dozvole kažnjava se s 4.000 eura. Upravno tijelo obavlja očevid na terenu prije izdavanja dozvole kako bi provjerilo je li već započeta gradnja.

Novi zakon stupa na snagu 1. siječnja 2026. godine. Oni koji su pokrenuli postupke prema dosadašnjim propisima dovršit će ih po starim pravilima. Glavne projekte izrađene po postojećim propisima moći će koristiti ako zahtjev za građevinsku dozvolu podnesu u roku od 12 mjeseci nakon stupanja zakona na snagu. Početak 2026. možda neće biti idealan trenutak za pokretanje postupaka zbog potrebnog vremena za prilagodbu službenika i projektanata novim pravilima.

Ako planirate gradnju u skoroj budućnosti, možete pričekati stupanje novog zakona kako bi iskoristili brži postupak dobivanja dozvole. Računajte da će trebati nekoliko mjeseci dok se novi sustavi ne uspostave. Ako je projekt već pripremljen po dosadašnjim propisima, možda je bolje pokrenuti postupak odmah umjesto čekanja i rizika početnih problema u primjeni novih pravila.