Oglašene cijene stanova u Gradu. Halo, pa to je i do tri puta više od službenih procjena

Službene i oglašene cijene stanova u Dubrovniku sve se više razilaze, pri čemu oglašene vrijednosti na tržištu višestruko nadmašuju podatke iz posljednjeg službenog izvješća.

Prema posljednjim dostupnim službenim podacima, objavljenima u Izvješću o tržištu nekretnina za 2024. godinu, prosječna cijena kvadrata stana u Dubrovniku iznosila je 3.538 eura, uz upečatljivu razliku po kvartovima. Najviša prosječna cijena zabilježena je u četvrti Ploče – Iza Grada, gdje je kvadrat stana u prosjeku stajao 4.785 eura, dok je najniža bila u Komolcu, s prosjekom od 2.313 eura po kvadratu .

Ti se podaci temelje na analizama kupoprodajnih ugovora prijavljenih Poreznoj upravi, neovisno o okolnostima prodaje, stanju nekretnine ili vrsti transakcije. U prosjek ulaze i stanovi prodani u stečajnim i ovršnim postupcima, kao i nekretnine u lošem stanju ili na manje atraktivnim lokacijama.

Oglašene cijene znatno više

Istovremenu, na popularnom oglasniku Njuškalo objavljena su 133 oglasa za prodaju stanova u Dubrovniku, a cijene su bitno više od onih službenih. Najviše oglašene cijene bilježe se u povijesnoj jezgri – Starom gradu, gdje je prosjek 7.261 euro po kvadratu. Slijede Solitudo s prosjekom od 7.021 euro i Lapad s 6.168 eura.

Iako postoji vremenski odmak od godinu dana između službenih i oglašenih cijena, stručnjaci ističu da takva razlika, dva do tri puta viša oglašena cijena od službene, nije uobičajena ni u tržištima koja su u većoj mjeri podložna volatilnosti.

Statistika vs. stvarnost

Razlog se najvećim dijelom krije u metodologiji. Službena statistika oslanja se na realizirane prodaje, koje često uključuju nekretnine niže cijene, primjerice stanove u starim zgradama, u brdskim naseljima poput Komolca, ili slučajeve prodaje iz nužde. S druge strane, oglasnici prikazuju tražene cijene koje odražavaju optimizam prodavatelja i ciljanje premium tržišta, osobito kad je riječ o manjim stanovima u zoni povijesne jezgre ili blizu mora.