Stižu zadruge za gradnju stanova koje će građevinarima izbiti prenapuhane marže

Hrvatski građani moći će se udružiti i izgraditi vlastitu zgradu bez građevinskih tvrtki koje grade za prodaju. Vidljivo je to iz prijedloga Zakona o priuštivom stanovanju koji je u javnom savjetovanju do 3. siječnja. Zadruga će graditi po stvarnoj cijeni, a članovi zadruge plaćat će najamninu koja pokriva kredit i troškove. Kako se dug bude otplaćivao, tako će i iznos najamnine smanjivati.

Primjer kako bi to funkcioniralo: deset obitelji se dogovori graditi zgradu. Svaka uloži 30.000 eura ili donese zemljište. Grad im proda gradilište za trećinu cijene. Zadruga uzme povoljni kredit i izgradi zgradu. Obitelji plaćaju najamninu koja pokriva kredit, održavanje i režije. Za petnaest godina kredit je otplaćen, najamnina pada na troškove održavanja.

Razlika od kupnje bit će što članovi nikad neće postati vlasnici stana, ali neće morati ni dizati kredit od 200.000 eura. Najam će biti doživotan, moći će se ostaviti djeci, a neće se moći otkazati. Ako član ode, vraćat će mu se ulog umanjen za jedan posto godišnje.

Što građani dobivaju od države

Zemljište će se moći kupiti od grada za trećinu tržišne cijene ili dobiti besplatno. Neće se plaćati komunalni doprinos. Država će vraćati polovicu PDV-a na gradnju. Kredit će se otplaćivati do 35 godina s kamatom od jedan posto godišnje na javna sredstva, dok će banka naplaćivati svoje uvjete na svoj dio.

Moći će se graditi stanovi do 120 kvadrata. Ako se budu gradili poslovni prostori, morat će ih biti manje od petine zgrade i moći će biti samo trgovina, ljekarna, ambulanta ili obrt što koriste stanari. Zarada od najma tih prostora smanjivat će najamninu stanovnika.

Pravilo će biti da svatko tko uđe u zadrugu mora aktivno sudjelovati – neće moći kupiti mjesto pa samo čekati. Članstvo se neće moći prenijeti na drugoga. Ako se bude ulagalo zemljište ili materijal umjesto novca, procjenjivat će se vrijednost.

Zaštita od zlouporaba

Zadruga neće smjeti biti pod kontrolom ljudi iz građevinarstva. Ako netko upravlja građevinskom tvrtkom, proizvodi građevinski materijal, ulaže u nekretnine ili posreduje njihovom prodajom, neće moći imati više od četvrtine glasova u skupštini niti biti upravitelj. Time će se sprječavati da graditelj preko zadruge prodaje stanove sebi.

Plaće u zadruzi neće moći biti veće od plaća u javnoj službi za slične poslove. Zadruga će morati svake godine imati vanjsku reviziju koju radi ovlašteni revizor. Troškove će plaćati zadruga. Bez revizije se izvještaji neće moći usvojiti.

Ministarstvo graditeljstva moći će pregledati sve dokumente i naložiti otklanjanje problema. Ako zadruga ne postupi po nalogu, dobit će prekršajnu mjeru. U težim slučajevima Vlada će moći poslati povjerenika koji će nadzirati rad, uskratiti potpore ili oduzeti status neprofitne organizacije.

Kako to funkcionira u Europi?

Ovakve zadruge već desetljećima rade u Njemačkoj, Austriji i skandinavskim zemljama. Tamo su postale važan dio stambene politike jer omogućuju pristupačno stanovanje bez velikih kredita i štite od rasta cijena na tržištu.

U Hrvatskoj taj model nije postojao. Zakon o društveno poticanoj stanogradnji omogućavao je samo da država ili grad gradi stanove i prodaje ih građanima ili daje u najam. Građani se nisu mogli sami organizirati.

Primjedbe se mogu slati putem portala e-Savjetovanja do 3. siječnja 2026. Kad zakon prođe Sabor, trebat će još šest mjeseci za programe i pravilnike. Prva zadruga morat će pripremiti projekt, ishoditi dozvole i graditi, što traje tri do pet godina.

Ovaj tekst je sufinanciran sredstvima Fonda za poticanje pluralizma i raznovrsnosti elektroničkih medija.