Nova odluka o korištenju i prodaji poslovnih prostora: Ugovorena zakupnina više nije sveto pismo

Općinsko vijeće Općine Župa dubrovačka usvojilo je novu Odluku o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora, kojom se detaljno uređuju pravila za zakup, te po novome i prodaju poslovnih prostora u vlasništvu ili suvlasništvu Općine.

Prema riječima Marice Misir Dragojević, voditeljice općinskog Odsjeka općih i pravnih poslova, ova odluka definira način dodjele prostora, trajanje zakupa, obveze zakupnika, ali i mogućnost kupnje prostora za postojeće zakupce.

Prema novim pravilima, poslovni prostori u vlasništvu Općine u pravilu se daju u zakup na razdoblje do pet godina. Iznimno, zakup može trajati do deset godina, ako za to postoji javni interes ili su potrebna značajnija ulaganja u prostor.

Ugovori o zakupu sklapaju se u pisanom obliku i moraju biti solemnizirani kod javnog bilježnika.

Poslovni prostori u pravilu se dodjeljuju putem javnog natječaja, a najpovoljnijom ponudom smatra se ona s najvišim ponuđenim iznosom zakupnine, uz ispunjenje svih uvjeta.

Natječaje raspisuje načelnik na prijedlog posebnog povjerenstva, a mogu se prijaviti pravne osobe iz Hrvatske i država članica EU te obrtnici, dok fizičke osobe bez registrirane djelatnosti mogu sudjelovati samo u natječajima za garaže i garažna mjesta.

Odluka predviđa pravo prednosti za hrvatske branitelje i članove njihovih obitelji, pod uvjetom da ispunjavaju sve uvjete natječaja i prihvate najvišu ponuđenu zakupninu.

Sudionici natječaja moraju uplatiti jamčevinu koja ne može biti manja od tromjesečnog iznosa početne zakupnine. Odabranom ponuditelju jamčevina se uračunava u zakupninu, dok je gubi ako odustane od sklapanja ugovora.

U natječajima ne mogu sudjelovati osobe koje imaju dugovanja prema Općini ili državi, kao ni oni protiv kojih se vodi sudski postupak zbog korištenja općinske imovine.

Također, zakupnik ne smije poslovni prostor dati u podzakup, osim u posebnim slučajevima poput turističkih objekata.

Poslovni prostor daje se u zakup u zatečenom stanju, a zakupnik je dužan o vlastitom trošku urediti prostor kako bi mogao obavljati djelatnost. Općina pritom ne snosi troškove adaptacije. Zakupnici su također dužni redovito plaćati zakupninu, podmirivati sve režijske troškove, održavati prostor, osigurati prostor od požara i drugih šteta.

Općina može sniziti početnu zakupninu

Ako se prostor ne uspije iznajmiti ni nakon ponovljenog natječaja, početna zakupnina može se smanjiti do najviše 30 posto.

Zakupnina, kako je rečeno na sjednici, nije sveto pismo da će se svake godine usklađivati s indeksom potrošačkih cijena, ako on poraste više od dva posto.

Nova odluka predviđa i mogućnost kupnje poslovnog prostora za sadašnje zakupnike koji imaju ugovor o zakupu s Općinom, najmanje pet godina koriste prostor, te uredno podmiruju sve obveze. Popis prostora koji će biti ponuđeni na prodaju utvrdit će Općinsko vijeće, a bit će javno objavljen.

Novom odlukom se regulira i situacija ako naprimjer zakupnik premine,ugasi se obrt ili se tvrtka tranformira. Tako stoji da zakup ne prestaje automatski smrću zakupnika.

Ako nasljednici preuzmu obrt ili djelatnost koja se obavljala u tom prostoru, oni stupaju u prava i obveze zakupnika i mogu nastaviti koristiti poslovni prostor. Ako ne preuzmu djelatnost, tada ne preuzimaju ni ugovor o zakupu i zakup prestaje. Prije nego nasljednici formalno preuzmu ugovor ili potpišu dodatak ugovoru, moraju podmiriti sve eventualne dugove koje je prethodni zakupnik imao prema Općini.

Odluka je stroga i u slučaju transformacija obrta ili tvrtke. Tako nije dopušteno pretvaranje obrta u trgovačko društvo, ili obratno, uz zadržavanje istog ugovora o zakupu.  Razlog je što se to smatra prestankom poslovanja jedne pravne osobe i početkom poslovanja druge, pa se ugovor ne može automatski prenijeti. Također, odluka jasno propisuje da nije dopušten prijenos ugovora o zakupu na drugu pravnu ili fizičku osobu, ako je prostor dodijeljen putem javnog natječaja, štoznači da zakupnik ne može “prebaciti” prostor na drugu firmu, niti prodati firmu pa da zakup automatski prijeđe na novog vlasnika.